חשיבות הגדרת שער הדולר בעסקאות מכר מקרקעין

במהלך המו"מ בין מוכר לקונה בעסקאות מכר מקרקעין, נוהגים הצדדים להתמקח על מחירה הכולל של הדירה בערכים דולרים. לא אחת עסקה מתבטלת רק בשל פער קטן יחסית בין המחיר שדורש המוכר לבין המחיר שהרוכש מוכן לשלם. לעומת זאת, מעט מאד רוכשים ומוכרים, נותנים את דעתם למשמעויות הרבות שיש להגדרת שער הדולר בהסכם המכר, על אף שלעיתים קרובות המשמעות המעשית של הגדרה כזו או אחרת של שער הדולר בהסכם המכר, טומנת בחובה פערים המגיעים לעיתים לעשרות אלפי שקלים.

במרבית הסכמי המכר נהוג לקבוע כי שער הדולר יהיה השער היציג הידוע המפורסם ע"י בנק ישראל בזמן כל תשלום ותשלום. כיוון שבעסקאות מכר נהוג כי התשלומים מתבצעים בשלבים שונים ונפרשים על פני תקופות שונות (לדוגמא: תשלום ראשון במעמד חתימת החוזה, תשלום שני לאחר רישום הערת אזהרה ותשלום שלישי עם קבלת החזקה בנכס). יוצא איפוא כי שער הדולר הידוע ביום חתימת ההסכם שונה לעיתים קרובות לאין שיעור משער הדולר אשר על פיו משולמת בסופו של דבר מלוא התמורה.

מה ניתן לעשות?

אחת האפשרויות היא קיבוע שער הדולר וקביעת העסקה בערכים שקליים. במצב זה, הצדדים לעסקה "מקבעים" את שער הדולר וקובעים מראש את סכום העסקה בשקלים (בדרך כלל לפי שער הדולר ביום העסקה). על פי שיטה זו נוצרת וודאות שקלית והגנה מהשפעת תנודתיות שער הדולר, הן למוכר והן לקונה אשר יכולים לתכנן מראש את צעדיהם בהתאם. כלל זה נכון במרחב הכלכלי של אותה עסקה ובהתעלם מעסקאות ושיקולים אחרים, אך אינו מספק במקרים בהם מדובר במכירת דירה לצורך רכישת דירה אחרת.

רוכש המקבע את שער הדולר בעסקת הרכישה, אולם במקביל מוכר דירה בערכים דולרים, יפגע במקרה של ירידה בשער הדולר ויקבל את כספי המכירה על פי שער דולר נמוך מהשער המקובע בעסקת הרכישה. באותו האופן מוכר, המקבע את שער הדולר בהסכם המכר, ומבצע במקביל רכישה בערכים דולרים, יהיה חשוף לתשלום יתר במקרה של עליית שער הדולר.

במקרה של רכישת דירה במקביל למכירת דירה אחרת, הקפדה על קביעת מנגנון דומה ככל האפשר בשתי העסקאות להגדרת שער הדולר כמו גם מועדי תשלום קרובים ככל הניתן בשתי העסקאות, מצמצמת את האפשרות להיפגע מהפרשי שער בין שתי העסקאות. במידה והמוכר מקבל את התשלום בטרם הוא משלם בעצמו כספים בעסקת הרכישה, ניתן לצמצמם את החשיפה להפרשי שער, גם באמצעות המרת התשלומים המתקבלים על פי המטבע הקבוע בעסקת הרכישה, על ידי הפקדה בבנק בפיקדון שקלי או דולרי, אולם לא כך במקרה שתמורת הרכישה מתבצעת לפני קבלת תשלומי עסקת המכר, שאז יש להקפיד עוד יותר על מנגנון קביעת שער דולר דומה בשתי העסקאות.

בתקופה האחרונה, בשל הפיחות הניכר בשער הדולר, קיימים מוכרים אשר מבקשים כי יקבע בהסכם שער מינימום, כך שבמידה ושער הדולר יעלה תשולם התמורה על פי הצד הגבוה, בעוד שבמקרה של פיחות נוסף בשער הדולר אלה יהיו "מוגנים" והתמורה תשולם להם על פי שער המינימום.

כמו כן, יש לשים לב כי הגדרה מצומצמת של שער הדולר כשער היציג הידוע בלבד, משאירה "חורים" רבים ואי בהירות מסוימת , אשר מהווה פתח לספקולציות של הצד האחר לעסקה בדבר יום התשלום ולעיתים אף שעת התשלום. שער הדולר היציג נקבע ע"י בנק ישראל בימים ב', ג' ד' ו-ה' בשעה 15:15 וביום ו' וערבי חג בשעה 12:15. רוכש אשר אמור לשלם תשלום ביום מסוים, מסוגל בקלות יחסית לבחור באם כדאי לו לבצע התשלום בשעות הבוקר או לדחותו לשעות אחר הצהריים. באם הוא נוכח בפתיחת המסחר כי שער הדולר עולה, סביר כי ימהר ויבצע את התשלום בטרם פרסום שער הדולר החדש, ולהיפך באם שער הדולר יורד, יעשה בחוכמה אם ידחה את התשלום לאחר השעה 15:15. יתרה מכך, באם על פי ההסכם ניתן לרוכש טווח של מספר ימים לתשלום (כפי שקורה ברב הסכמי המכר), אזי האפשרויות והספקולציות מוגברות עוד יותר.

כדי לצמצמם את הספקולציות לגבי יום ושעת התשלום, ניתן לקבוע כי תשלומים יתקבלו אך ורק בימים בהם מתקיים מסחר בדולר בלבד וכי תשלום שישולם שלא בימים בהם לא מתקיים מסחר יחשב על פי הגבוה מבין השער האחרון שפורסם נכון למועד התשלום לבין השער הראשון שיתפרסם לאחר התשלום. כך, באופן דומה ניתן לקבוע כי גם תשלום שישולם לאחר השעה 11:00 בבוקר, יחושב על פי השער הגבוה מבין השניים.

בימים של תנודתיות ערה בשער הדולר או בימים של שביתות או חגים בהם לא נקבע שער דולר יציג במשך תקופה ארוכה, יש להגדרת שער הדולר בהסכם השפעה עצומה שלעיתים קרובות נמדדת בעשרות אלפי שקלים.